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Magney Immobilien

Der Alleinauftrag (2/2)

Sa, 29.12.2018

von DANIEL MAGNEY

Nachdem ich im ersten Teil des zweiteiligen Blogbeitrags auf den einfachen Maklervertrag eingegangen bin möchte ich die kommenden Zeilen nutzen um auf den sogenannten Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag einzugehen.

Let’s go!

Der Alleinauftrag – Maklers Liebling

Der Alleinauftrag oder der qualifizierte Alleinauftrag ist das, wonach jeder Makler sucht.

Der Grund dafür?

Sicherheit und Exklusivität.

Sicherheit, weil im Erfolgsfall die Provision sicher ist.

Exklusivität, weil nur er diese Immobilie im Angebot hat.

Aber noch einmal zurück.

Der Alleinauftrag und der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet den Makler Gas zu geben.

Und das schriftlich.

Bei dieser Vertragsart wird dem Verkäufer also versichert, dass der Makler alle ihm in der Macht stehende und für sinnvoll erachtete Maßnahmen ergreifen muss um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermitteln. Dazu können dann zum Beispiel folgende Maßnahmen gehören:

1. Exposéerstellung

2. HD-Aufnahmen

3. Drohnenbilder

4. Erstellung eines Videos

5. Einstellung in verschiedene Onlineportale

6. Regionales Bewerben der Immobilie durch Flyer-Aktionen

und so weiter …

Es ist also per se eine GARANTIE für den Verkäufer, dass der Makler Ihre Immobilie aktiv vermarkten wird. Im Gegenzug erhält er von Ihnen das Exklusivrecht für die Immobilie. Sowohl Alleinaufträge als auch qualifizierte Alleinaufträge zeichnen sich dadurch ab, dass Sie keine sogenannten Formularverträge sind. Sie müssen immer mit dem Vertragspartner individuell verhandelt werden.

Vertrag rausziehen und unterschreiben ist also nicht.

Hierbei können also alle denkbaren Variationen bei der Vertragsgestaltung in Betracht gezogen werden: Außen- und Innenprovision, nur Außen- oder nur Innenprovision, die Höhe der Provision (sofern diese noch im Tätigkeitsgebiet gängig ist), Mehrerlösvereinbarungen, Laufzeit und, und, und.

Ist der Vertrag dann verhandelt erklären sich beide Parteien, wie allgemein üblich, mit Ihrer Unterschriftlich als einverstanden.

 

 

Sie als Eigentümer können sich anschließend zurücklehnen und den Makler seine Arbeit verrichten lassen. Idealerweise werden Sie in regelmäßigen Abständen über die Maßnahmen und den Stand der Dinge, auch ohne Aufforderung, informiert. Auch das ist wieder ein Punkt, der im Vertrag fest vereinbart werden kann.

Ein faires Geschäft.

Wo ist nun der „Casus knacksus“ an diesen Verträgen?

Nun, dafür müssen wir zwischen beiden Verträgen, also dem Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag, unterscheiden. Hierbei gibt es nämlich nur eine Kleinigkeit, welche die beiden Verträge voneinander unterscheidet.

Das private Verkaufsrecht.

Mit Alleinauftrag dürfen Eigentümer nach wie vor das Objekt selber, also ohne Hilfe des Maklers, veräußern.

Stellen wir uns einmal folgendes Szenario vor um die Unterschiede zu verdeutlichen.

Angenommen der Makler findet einfach nicht den richtigen Käufer für Ihre Immobilie und die Laufzeit des Vertrages aber erstreckt sich über 8 Monate. Zwischenzeitlich hat sich aber der Neffe eines guten Freundes bei Ihnen gemeldet und Interesse bekundet. Sie laden Ihn an einem schönen Samstagvormittag zu sich ein und zeigen ihm das Haus. Der Neffe Ihres Freundes ist begeistert und möchte es kaufen.

Muss der Neffe nun die Maklerprovision / Courtage zahlen oder nicht?

Nun gibt es 2 denkbare Verläufe.

Verlauf 1 mit Alleinauftrag: 

Sie rufen den Makler an und sagen, dass Sie einen Käufer aus dem engeren Bekanntenkreis gefunden haben und beabsichtigen somit die Zusammenarbeit zu beenden. Dieser kann Ihnen nun aufgrund der vorzeitigen Kündigung seine bisher entstandenen Kosten in Rechnung stellen.

Arbeitsstunden dürfen vom Immobilienmakler nicht in Rechnung gestellt werden! Lediglich dem Immobilienmakler ausgestellte Rechnungen für zum Beispiel Fotografen etc. dürfen an den Vertragspartner weitergegeben werden.

Verlauf 2 mit qualifizierten Alleinauftrag: 

Sie verweisen den Neffen des guten Freundes an den Makler. Dieser übernimmt dann alle weiteren Schritte. Dazu gehört dann die Bonitätsprüfung, die Aufbereitung der notwendigen Unterlagen für die Finanzierung etc. Nach erfolgreicher Beurkundung des Kaufvertrages ist die vereinbarte Maklercourtage fällig (hier dann wieder je nach Vertragsgestaltung -> Innenprovision = Provision wird durch den Eigentümer gezahlt, Außenprovision = Provision wird durch Käufer gezahlt).

Der Makler steuert also beim qualifizierten Alleinauftrag alle Prozesse bis zur finalen Beurkundung. Sie als Eigentümer haben somit auch nicht mehr das Recht in dieser Zeit die Immobilie privat zu veräußern.

Fazit:

Die beiden beschriebenen Vertragsarten unterscheiden sich im Detail wobei die grobe Struktur gleich ist. Der Alleinauftrag ist also der Auftrag, bei dem Sie als Eigentümer durchaus auch im privaten Umfeld noch Werbung für Ihre Immobilie machen. Der qualifizierten Alleinauftrag hingegen ist „all inclusive“ und für diejenigen, die den Verkauf Ihrer Immobilie voll und ganz in die Hände eines Profis geben – auch wenn dabei der Neffe des guten Freundes eventuell die Maklercourtage zahlen muss.

Herzliche Grüße

Daniel Magney